房地產

自古以來東方人就喜歡炒地皮. 農業社會最大的財富也是唯一的財富就是土地. 所以有土斯有財講的是農業社會的現實. 時至今日大家還是無法忘懷房地產. 可是日本的經驗給我們上了寶貴的一課.
房地產是所有財務槓桿裡面.  最具體也最容易的一種理財方式. 所以在保守壓抑的東方成了最熱門的理財方式. 所謂的火車頭工業. 其實是媒體與政府共同炒作出來的. 因為這是對很多人都有好處的行為.  尤其是名目所得增長. 稅收可以增加. 經濟成長亮眼. 金融資產流動. 通膨刺激景氣...所以成為全民運動. 如果不清楚商業運作的模式.  即使不想參與也會有同儕壓力. 而被迫加入買房行列.
從德國與日本的對比我們可以比較清楚看到.  所謂的房地產效應.  一個勇猛精進扛起整個歐洲.  另一個則失落28年.  幾乎被韓國超越.  都是房地產惹的禍!

有土斯有財.  指的是在農業社會時代.  農人非得依靠土地不可.  今天科技發達還講這種話.  真的是很奇怪.   能量不滅定律是宇宙的真理. 同樣的.  資本總量也是固定的. 雖然槓桿操作可以放大好幾倍 .終究是要回歸基本面. 不可能憑空創造金錢.  房地產就是用預售屋的槓桿. 分期付款的優惠. 等待房屋漲價. 萬一房屋沒有漲價.  槓桿放大太多.  就會崩盤.

當年一個小小的日本竟然比美國貴四倍 .算起來日本的房價是美國的100倍. 這合理嗎? 資金都被鎖在房地產上. 研發與技術升級就被耽誤了. 索尼崩潰. 夏普被鴻海併吞...為了填補這個錢坑. 日本長期零利率. 用全民的資本利得來填補房地產虧損...即使沒有參與炒房.  一般的老百姓還是要付出崩盤的損失. 日本的失落.  最大的原因就是缺錢與還債.

反觀德國1970年代就設置房地產評議委員會. 找來各種專業人士.  根據各種客觀數據來訂定房價與物價.  如果有人的訂價超過委員會的標準.  他們就會展開調查.  所以自從1970年代以來.  德國房地產價格不動如山.  因為房地產不會漲價.  65%的德國人都寧願租屋. 把資金用來享受生活...而與東方的屋奴形成強烈對比.  因為資金充裕而活絡.  產業勇往直前.  所以1990年代資助俄羅斯. 打開鐵幕大門兩德統一.  改善東德基礎建設.  一肩扛起歐盟經濟.  應付希臘倒債...美國雖然是老大哥.  德國做的事情並沒有比他少.  美元可以吃香喝辣.  歐元卻要靠自己. 日本墮落的同時德國崛起.  而且是跳耀式的崛起.  關鍵在於房地產的觀念.

歐豬事件讓人見識德國的突出. 西葡義希等國人民都比德國人富裕--因為他們都擁有房地產. 可是卻都需要最窮的德國人幫忙.  因為德國人不買房. 資金非常充裕.
之前台灣花了2.5兆台幣打消金融呆帳.  這只是一個開始.  2008年開始的人口負成長.  長期經濟下滑. 200萬戶的空屋率.  真希望台灣不會走上日本的後塵.